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_老厂房新生意 尚8玩转产业园

2017-10-22 12:24

记者 胡芳洁 1997年,薛运达在当时位于北京市朝阳区光华路的汽修六厂,租了1万多平方米的库房,把它改造成工作室出租。当时的薛运达并没有想到自己会从事目前的事业。

15年过去了,在改造、运营老厂房的基础上成长起来的薛运达,现在是尚8文化集团创始人、董事长。在这里,老厂房的生意,不再是一个小众的偶然事件,而是一个规模化推进的“大生意”。

目前尚8文化集团在北京的此类文化创意产业园区共有9个,全部位于北京中心城区。随着中央政府提出将文化产业作为国民经济支柱产业、房地产行业持续调控导致地产商纷纷向产业方向转型,此前一直深耕北京中心城区的尚8,突然之间,开始成为众多地方政府、开发商青睐的合作对象。

三级跳

1997年,薛运达租下北京汽修六厂1万多平方米的库房,当时一个月的租金是15万元。改造以后对外出租,但一开始却没有人来租,三个月过去了,45万元的租金,薛运达交了15万元,欠了30万元。

这种状况让薛运达想起来就脊背发凉。但是,情况很快就发生了变化。从法国回来的摄影师王化人来这里租下300平方米的空间做工作室,此后,陆续有艺术家和创意企业被吸引过来租房办公。

此外,当时中央工艺美术学院(即现在的清华大学美术学院)还位于光华路,这所学校的一些同学、老师出来创业,都来到这里租工作室,慢慢地,这里变成一个文化艺术相关人员的聚集地。1万多平方米的厂房面积,很快就租满了。

2007年,完成原始积累的薛运达才开始准备拓展新领地。

尚8文化集团副总经理余博表示,因为薛运达对光华路整个区域位置已经很熟悉,再加上其本身对老厂房比较敏感,在北京陆续发现了很多有意思的仓库和厂房,其中就包括北京市电线电缆总厂。

北京市电线电缆总厂位于北京建国门外郎家园8号,2007年时,其周边早已经高楼林立,包括国贸、央视新台址、万达广场等,很少有人注意到,在这个寸土寸金的地方,还静静呆着一个始建于1958年的老工厂。

当时,因为搬迁条件还不成熟,工厂还在继续运营,但是在高楼林立的CBD的夹缝中生存,对于老工厂来说并不是一件容易的事。该厂厂长童志强曾在接受媒体采访时表示,市中心生产成本高,增效创利是一个很大的问题,周边全是五星级酒店、高档商场和写字楼,增资、扩产、上项目,肯定不行,光是与这些“高贵”的邻居和谐相处就够难,因为它们对工厂的烟尘、噪音、异味都是“零容忍”。

2007年,尚8团队发现北京市电线电缆厂后,对工厂进行了接触和了解,发现这个工厂的生产线正在萎缩。工厂也了解到尚8的产业形式不会对周边带来影响,双方一拍即合。工厂将原来的职工浴室、车库、制塑车间等2万多平方米,租给了尚8。

这里成为尚8品牌的第一个项目,尚8创意产业园。

“这些厂房的优点是规矩、方正。”余博说,“其中50年代、70年代、80年代、90年代的建筑都有,当时我们进入的时候由于闲置过久,楼梯普遍掉渣,洗手间、供电、供暖全部要更新,功能区域划分需要量身定做,当时尚8在改造的过程中采取了保留原汁原味的思想,例如有的建筑外面覆盖着30多年的爬山虎,很多人非常喜欢这种环境,这些我们都保留了下来。”

因为已经有了早期市场和客户的积累,加上这个项目地理位置、空间设计、租金性价比等特点,电缆厂项目很快就吸引了创意人和创意企业的关注和入驻。更多人想入驻尚8,但2万平方米的厂房面积,很快就无法满足客户的需求了。

“所以,我们在2008年的时候,想到了拓展。”余博说。但是问题很快就来了,2008年北京奥运会,对于城区的施工、土木改造有很多限制,再加上后来金融危机的影响,直到2010年,尚8才正式开始在北京进行连锁拓展。

目前,尚8在北京已经有9个文化创意产业园项目,截至今年7月,其总经营面积为11.2万平方米,服务于300家大型文化企业,园区企业经营规模达到170多亿元。

模式与新机会

在后期的发展中,尚8产业园的载体,已经不仅仅是老厂房,还包括文物建筑、集体经济组织建设的新建筑等不同的物业类型。但是这些物业都具备一个共同点,即土地不是公开招拍挂获得,避免了地价、成本过高而带来的后期经营的问题。

以其现有的9个项目为例,其中,艺术8-中欧艺文之家,其载体是位于北京市皇城根北街甲20号的中法大学旧址,属市级文物保护单位;尚8西城区设计园,是敬业电工工厂;尚8人文创意产业园,则是原中国社会科学院研究生院;尚8里文创园,物业产权则是属于朝阳区高碑店乡集体经济组织。

城市中心的老厂房,面临的一个风险,就是拆迁,例如其1997年北京汽修六厂的项目,就已经消失在北京城市化的进程中。为了规避这一风险,尚8确立了几个物业的选择方向,除了老厂房外,还包括古建筑以及发展新建筑为企业提供符合其需求的办公楼宇。

同时,和产权方合作,也能较大程度规避后期风险。尚8最早期的运作方式,就是把厂房整体租过来,经过二次改造后再引驻企业,而后期,则开始采取和产权方合作的方式,例如位于原中法大学、中国社科院研究生院的项目,就是采取和产权方合作的方式。

实际上,随着宏观环境和产业发展状况的变化,早已介入文化产业的尚8,开始得到更为有利的发展环境,这恐怕是15年前租下汽修六厂时薛运达所没有想到的。

今年3月,国务院总理温家宝在《2012年政府工作报告》中指出,“推动文化产业作为国民经济支柱性产业”。随着文化产业在国家政策中的地位不断加强,尚8模式,开始不断获得政府的支持。例如,其位于高碑店乡集体建设用地上的项目,就是在朝阳区政府的协调下获得的。

不仅如此,目前的情况,可能是尚8此前所没有想到的。

“据公司战略发展部统计,今年上半年公司考察了48个项目,这意味着每周看两个项目。”余博说,其中,约有一半的项目都在外埠,大多是主动联系尚8的。

余博表示,现在外地的项目找到尚8,有的是政府招商引资行为,希望尚8去带动当地文化创意产业的发展;有一些是开发商,受到政策和市场的限制,希望与尚8进行合作进而转型。

而在尚8的发展战略中,早已不再局限于老厂房的改造、运营。

余博表示,接下来的规划中,在一线城市主要做尚8精品的品牌项目;在二、三线城市则有更多的可能性,采取多元化的合作方式,包括咨询顾问服务,只对项目做前期的规划和定位;有一些项目,也会和当地政府进行合作运营。

不过,目前在外埠,尚8还没有具体项目正式运作,仍处于考察洽商阶段。今年1月,尚8成立战略发展部,专门从事调研、产业分析;尚8红点咨询策划有限公司成立,专门提供策划、咨询服务。

“项目很多,但有适合我们的,有不适合我们的。做文化创意产业最重要的因素是团队,选择合作伙伴,要靠深入接触,看其理念与尚8是否相符,看他想要的是什么。文化创意产业这个业态需要比较长的回流周期,并不是开发商熟悉的盖好房子、卖出房子收回资金了。”余博说。

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发布时间:2017-10-22 12:24

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